Сколько детей должно быть в семье, чтобы дали льготную ипотеку, какие требования предъявляются к заемщикам и сколько можно сэкономить на «детской ипотеке» — на эти и другие вопросы отвечаем в нашем материале.
В начале сентября Центральный банк третий раз подряд снизил ключевую ставку — до 7 %. Для тех, кто планирует купить недвижимость в кредит, самое главное последствие этого события — удешевление ипотеки. Если в апреле средневзвешенный процент по выданным ипотечным кредитам составлял 10,41 %, то уже в начале августа его оценивали на уровне 10,21 %. Причем многие крупные банки опустили минимальные ставки по ипотеке еще ниже. Однако семьи, у которых с 1 января 2018 года родился второй и последующий ребенок, могут рассчитывать на еще более низкий процент. Правда, есть целый ряд условий.
«Детская ипотека» —
народное название специальной ипотечной программы для семей с двумя и более детьми, которая предусматривает сниженную ставку, субсидируемую государством. Кредитным организациям возмещается до 6 % годовых.
Семейный портрет
Как же должна выглядеть семья, которая может претендовать на самый низкий процент по ипотеке в истории России? Оба супруга и их дети должны быть гражданами РФ. Второй (третий, четвертый и т. д.) ребенок должен родиться в их семье с 1 января 2018 года по 2022 год включительно. К сожалению, те, у кого долгожданные дети родились раньше, в программе участвовать не могут. Это связано с одной из целей, которую преследовали авторы «детской ипотеки», — улучшение демографической ситуации с 2018 года.
Но те, кто взял ипотеку в 2017 году, а в 2018-м родил второго или последующего ребенка, имеют право реструктурировать свой кредит по условиям программы «детской ипотеки». Сделать это можно будет до 1 марта 2023 года. Послабления есть к составу семьи. Это может быть мать-одиночка, если она соответствует требованиям банка, в том числе и по платежеспособности.
Претендовать на такой льготный кредит может пара, не состоящая в официальном браке (родительские права при этом должны быть зарегистрированы), или семья, в которой у детей разные папы или мамы (есть дети от предыдущих браков). Бремя ипотеки супруги обязаны будут нести вместе: муж или жена включаются в число созаемщиков. Исключение из правил только одно — брачный договор, устанавливающий режим раздельной собственности на имущество супругов.
Требования к заемщикам
- возраст — от 21 года до 65 лет (на момент последней выплаты по кредиту);
- стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев;
- для ИП — безубыточная предпринимательская деятельность на протяжении не менее 24 предыдущих месяцев;
- рождение второго или последующего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года.
За чей счет банкет?
Низкую ставку банкам субсидирует государство. На пять лет действия программы (с января 2018 г. по март 2023 г.) выделено 600 миллиардов рублей, но эта сумма может быть увеличена. Изначально предполагалось, что льготная ставка будет действовать лишь несколько лет в зависимости от состава семьи: при рождении второго ребенка — три года, при рождении третьего — пять. Если же за этот период родились и второй, и третий ребенок, — восемь лет. Однако в апреле были внесены изменения в правила предоставления субсидий.
Так, с 2019 года банкам разрешили распространять льготную ставку на весь срок действия ипотеки. Кроме того, введено понятие дополнительного соглашения о рефинансировании. Оно позволяет банку снизить ставку по действующей ипотеке до 6 % без оформления нового договора (теперь снижение ставки стало возможно и в том банке, который выдавал ипотеку, без необходимости готовить новый пакет документов по работе. Это особенно актуально в том случае, когда жена находится в декретном отпуске и не имеет дохода).
Еще один важный момент. Ранее по постановлению правительства семейную ипотеку под 6 % не могли получить семьи, в которых родился четвертый ребенок и последующие дети. После прямой линии с президентом в июне 2018 года, где этот вопрос был поднят, несправедливость была устранена.
При покупке жилья на территории Дальневосточного федерального округа семья может получить еще больше льгот: в отличие от остальной территории страны, там можно приобрести и вторичное жилье. В сельской местности можно купить готовый дом, который раньше принадлежал физическому лицу. А ставка по кредиту на 1 % ниже, чем в других регионах, и официально закреплена на уровне 5 % годовых. Впрочем, такой ставкой могут воспользоваться не только на Дальнем Востоке. Уже сейчас многие банки предлагают проценты по «детской ипотеке» ниже тех, что заявлены официально. Так, в Сбербанке ставка составляет 5 %, она фиксированная и дается на весь срок кредитования. Промсвязьбанк и вовсе снизил ставку до 4,65 %.
Сколько можно сэкономить с помощью «детской ипотеки»?
85,5 тыс. рублей в год сэкономит заемщик, рефинансировав 15-летний ипотечный кредит на 2 млн рублей под 12 % годовых по ставке семейной ипотеки 6 % годовых. За 15 лет экономия составит уже 1,3 млн рублей.
Вторичка не рассматривается
Главное неудобство для заемщиков заключается в том, что «детская ипотека» под 6 % рассчитана на покупку жилья исключительно в новостройках. Квартиры, дома или таун-хаусы семья может приобрести у юридического лица (как правило, у застройщика). Объект строительства при этом должен быть аккредитован Агентством ипотечного жилищного кредитования. Если вы решили выбрать квартиру на вторичном рынке, вы не сможете получить ставку 6 %. Такое ограничение — еще одна сторона льготной ипотеки: поддержка строительного рынка.
Без первоначального взноса в случае с детской ипотекой не обойтись. Он должен составлять не менее 20 % от стоимости жилья. Средства материнского капитала тоже могут быть для этого использованы. Нижнее ограничение суммы кредита составляет 500 тысяч рублей, верхнее в регионах составляет 6 миллионов рублей (в Москве и Санкт-Петербурге — 12 миллионов). Пакет документов, необходимый для предоставления в банк, стандартный. А для участников зарплатных проектов и вовсе элементарный: например, в Сбербанке потребуется только паспорт и номер карты. Единственное дополнение к пакету — оригиналы свидетельств о рождении всех детей.
Страховка обязательна
Обязательный спутник льготной ставки — страхование жизни и здоровья заемщика, а также приобретаемого жилья. Это нужно учитывать, когда вы планируете размер ежемесячных трат на обслуживание кредита. Стоимость страхования зависит от банка, страховой компании, а также от вида договора (индивидуальный или коллективный). В любом случае страховка делает ипотеку дороже: помимо самого долга и процентов, заемщик каждый год платит за страхование по определенному для него тарифу.
Санкции — по стандарту
Ходят слухи, что за просрочку платежа по «детской ипотеке» можно лишиться льготной ставки. Это не так. Как прокомментировали в Сбербанке, санкции за неисполнение условий кредитного договора предусмотрены, как и в рамках любого кредитного продукта (пеня, суд, реализация имущества через торги). Конечно, лучше до подобной ситуации не доводить. Если у заемщика возникли какие-либо трудности при обслуживании ипотечного кредита (снижение дохода, потеря работы и т. д.), необходимо сразу же обратиться в банк для урегулирования ситуации.
В Сбербанке предусмотрено несколько вариантов помощи клиентам в сложных ситуациях, и банк всегда готов пойти навстречу клиентам. Впрочем, это касается любой конфликтной ситуации: позиция страуса только усугубит проблему. Решать ее нужно в диалоге с кредитной организацией. Несмотря на все подводные камни, «детская ипотека» понемногу набирает популярность. Пока что не массовую — из-за ограничений, установленных в законодательстве.
Комментарий эксперта
Ирина Ярыгова
начальник отдела продаж ипотечных кредитов РЦ «Сибирский» Райффайзенбанка
— Сейчас в Райффайзенбанке ставка по ипотеке с господдержкой для семей с детьми составляет 4,99 %. Она была снижена 21 августа. Спрос на льготную ипотеку в банке стабилен. Если в прошлом году объем ипотеки с господдержкой составил 0,97 % от общего ипотечного портфеля банка, то в первом полугодии 2019 года эта цифра выросла до 2,46 %.
В нашем банке «детской ипотекой» чаще всего пользуются для рефинансирования существующего ипотечного кредита. С августа мы запустили программу, по которой можем пролонгировать льготную ставку на весь срок кредита по кредитам клиентов, которые ранее уже оформили у нас ипотеку по госсубсидии с льготной ставкой на 3,5 или 8 лет. По сути, это рефинансирование для своих же клиентов.
Главное и, пожалуй, единственное неудобство, которое ждет участников программы, — необходимость ежегодно продлевать договор страхования. Также важно своевременно оформлять право собственности и залог в пользу банка после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Но времени на оформление всех документов дается достаточно — один год.
Елена Коноваленко
заместитель регионального директора по развитию розничного бизнеса Томского офиса ПАО «Промсвязьбанк»
— Семейная ипотека переживает в ПСБ второе рождение: начиная с апреля, когда правительство зафиксировало льготную процентную ставку на весь срок кредитования, количество заявок на этот кредит растет с каждым днем.
В настоящий момент семейная ипотека — самое выгодное предложение на банковском рынке: ПСБ предлагает ставку 4,65 % годовых и принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса. Эта ставка почти в два раза ниже предложений по другим ипотечным продуктам и с одной стороны зависит от позиции правительства, а с другой — от позиции банка.
Семейная ипотека — государственная программа с очень четкими и понятными требованиями, расширять которые банки не вправе. Чтобы подать заявку на этот продукт, необходим обычный пакет документов. В целом это стандартный банковский кредит с пониженной процентной ставкой и отдельными условиями по составу семьи. В остальном все требования унифицированы, в том числе и в случае выхода на просрочку: особых санкций не будет.
Другие виды помощи для приобретения жилья в 2019 году
- Материнский капитал
В 2019 году по-прежнему действует программа «Материнский капитал». При рождении второго ребенка семьи имеют право получить субсидию от государства и направить ее на различные цели, в том числе на погашение действующего кредита или на первый взнос по ипотеке. Когда ребенку, на которого получен маткапитал, исполнится 3 года, средства сертификата можно использовать в качестве доплаты при покупке жилья без обращения к заемным средствам. В 2019 году материнский капитал не индексировали, его размер, как и годом ранее, составляет 453 026 рублей.
- Молодая семья
Помощь предоставляется семьям, в которых возраст супругов не превышает 35 лет. Участвовать в программе могут только граждане России, находящиеся в браке и не имеющие жилплощади, либо те, чье жилье не обеспечивает нормального проживания (например, комната в общежитии). Среди требований к приобретаемому жилью — максимальная цена квадратного метра. Размер предоставляемых льгот увеличивается пропорционально количеству детей в семье.
- Программа помощи ипотечным заемщикам
Рассчитана на помощь в погашении кредита заемщикам, которые не в состоянии вносить платежи из-за нехватки собственных средств. Программа позволяет погасить 20-30 % от общей суммы долга с помощью государственных дотаций. Но для получения такой помощи заемщикам необходимо соблюсти множество условий, которые не могут выполнить 90 % семей.
- Для военнослужащих
Государство предоставляет возможность военнослужащим и членам их семей приобрести жилье с помощью дотационных выплат. Оснований для получения множество, основной является выслуга лет — 20 лет трудовой деятельности до момента получения государственной поддержки.
- Льготная ипотека на деревянное жилье
Распространяется на приобретение деревянных домов заводского изготовления. Оборот компании должен составлять не менее 200 млн рублей в год. Это исключает участие в проекте мелких случайных фирм. Размер кредита не должен превышать 3,5 млн рублей. Жесткие требования предъявляются к материалу, из которого будет строиться дом, и месту его расположения. Если все условия выполнены, клиент сможет получить кредит под 9-10 % годовых. Предполагалось, что в первый год будет заключено 2,5 тысячи кредитных договоров. Однако по итогам года банки оформили лишь 14 льготных кредитов на деревянные дома. Программа продлена до конца 2020 года. Но в банках отмечают, что она практически не востребована из-за жестких условий.
- Губернаторская ипотека
Одноименная программа реализуется в Томской области с 2018 года. Принять участие в ней могут граждане России, постоянно проживающие на территории региона. При этом обеспеченность совместно проживающих членов семьи жилплощадью не должна превышать 18 м2 на человека, а одиноко проживающего гражданина — 32 м2. Есть ограничения и по доходу. Например, если человек одинок, то его доход не должен превышать 5 величин прожиточного минимума на душу населения в Томской области. Для семьи из двух человек доход не должен превышать 4 прожиточных минимумов на человека, а для семьи из трех и более человек — 3 прожиточных минимумов.
Требования к приобретаемому жилью: это должна быть новостройка со стоимостью квадратного метра не более 43 тысяч рублей. Предлагается два варианта помощи: возмещение процентной ставки в размере не менее 4 % годовых в течение 3 лет или частичная оплата первоначального взноса в размере 10 % от стоимости квартиры. В настоящее время в программе участвуют две строительные компании: ОАО «ТДСК» и ГК «Карьероуправление».